Bisherige Trends verfestigen sich 2022

Marktausblick: Die Miet- und Preis-Trends von Wohn- und Gewerbeimmobilien für das neue Jahr

Ausblick ins neue Immobilienjahr: Der Zuzug in die Metropolen soll sich laut IVD auf einem niedrigen Niveau einpendeln. Foto: Pexels/Pixabay

10.01.2022

Der Marktausblick des Immobilienverband IVD|Die Immobilienunternehmer, dem Marktbeobachter aus über 400 Städten angehören, stützt sich hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland im kommenden Jahr auf fünf wesentliche Trends.

1. Der Zuzug in die Metropolen pendelt sich auf einem niedrigen Niveau ein. Das negative Wanderungssaldo, das sich durch die coronabedingt rückläufige Zuwanderung aus Europa und die abgenommene Binnenwanderung verfestigt hat, wird sich auch im kommenden Jahr nicht deutlich erholen.

der stadtmakler - Martin Bähringer Immobilien GmbH & Co. KG

2. Dies liegt auch daran, dass immer mehr Menschen aus der Großstadt in kleinstädtische Strukturen und ländliche Regionen ziehen. Getrieben wird diese Entwicklung durch eine nach wie vor gute Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Klein- und Mittelstädten sowie durch die erweiterten Möglichkeiten des Home Office.

3. Mit Blick auf die wahrscheinliche Fortsetzung hoher Inflationsraten und nur leicht ansteigender Zinsen wird auch die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage weiter steigen.

4. Der verstärkte Neubau dämpft die Mietentwicklung.

5. Büromieten zeigen sich relativ robust, während der Einzelhandel mit zunehmenden Leerstand und sinkenden Mieten konfrontiert ist.

„Zeiten, in denen die Menschen aufgrund unterschiedlicher Faktoren eine tiefe Verunsicherung wahrnehmen, sind immer geprägt von dem Wunsch nach einem sicheren Zuhause und einer sicheren Kapitalanlage. Die Immobilie verbindet beides, deshalb spricht auch im kommenden Jahr vieles dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum weiter zunimmt.

Die auf hohem Niveau weiter steigenden Preise in den Großstädten führen zu einer partiellen Nachfrageverlagerung ins Umland und in kleinere Städte, wo die Preise auf niedrigem Niveau den Nachholeffekt von 2021 weiter ausbauen werden. Dennoch bleibt in diesen Regionen, die durch die anhaltende Entkoppelung von Wohn- und Arbeitsort ihre Anziehungskraft steigern können, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hoch“, fasst Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD die prognostizierten Entwicklungen zusammen.

Hohe Preise in den Großstädten könnten die Nachfrage auch 2022 zumindest teilweise ins Umland und in kleinere Städte verlagern. Foto: Tama66/Pixabay
Hohe Preise in den Großstädten könnten die Nachfrage auch 2022 zumindest teilweise ins Umland und in kleinere Städte verlagern. Foto: Tama66/Pixabay

Inflations- und Zinsumfeld treibt Nachfrage nach Wohnimmobilien

Beim Erwerb eines Einfamilienhauses mit mittlerem Wohnwert in Klein- (5000 bis 20 000 Einwohner) und Mittelstädten (20 000 bis 100 000 Einwohner) muss zur Immobilienfinanzierung laut IVD-Research auch im kommenden Jahr nicht mehr als 25 Prozent des Haushaltseinkommens aufgewendet werden. Die aktuell hohe Inflationsrate und das niedrige Zinsniveau würden auch auf absehbare Zeit ein Umfeld erzeugen, welches den Druck auf Sparer erhöht, Geld in Sachwerte zu investieren. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als verlässlicher Inflationsschutz werde auch in 2022 verschiedene Ausprägungen haben: Trotz der steigenden Preise in den Großstädten werde die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage weiter stark nachgefragt bleiben.

Als selbstgenutztes Eigenheim werde sich die Renaissance der Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser im Umland der Metropolen und in ländlichen Regionen fortsetzen.

Zuzug in Ballungsgebiete lässt nach – Mieten stabilisieren sich

„Bei den Mieten wird der verstärkte Neubau, der an manchen Orten bereits eine Marktsättigung herbeiführt, positiv durchschlagen. Die Zeit der Mietenexplosionen dürfte damit der Vergangenheit angehören, wir erleben gerade eine Stabilisierung der Neubaumieten, die sich im kommenden Jahr fortsetzt“, führt IVD-Präsident Schick zur erwarteten Mietentwicklung aus.

Nachdem die Wohnungsmärkte in den Metropolregionen jahrelang dynamisch steigende Zuzüge zu verkraften hatten, sei jetzt eine Trendwende eingeleitet: Vergleiche man die Einwohnerentwicklung der Top-7-Städte im letzten Jahr mit der Lage vor Beginn der Pandemie im Jahr 2019, weise nur Hamburg keinen negativen Wanderungssaldo auf. So habe Berlin 2019 noch einen positiven Saldo von 23 231 gehabt, während sich 2020 ein negativer Saldo von minus 1.958 eingestellt habe. In München habe sich der Saldo von 8602 im Jahr 2019 auf minus 2870 im Jahr 2020 und in Frankfurt a. M. von plus 6731 auf minus 2319 entwickelt.

Für die Wertentwicklung von Eigentumswohnungen in Großstädten (mehr als 100 000 Einwohner) rechnet der IVD mit einem Plus zwischen vier und sieben Prozent und im bundesweiten Durchschnitt mit einem Anstieg um fünf Prozent.

Bei der Mietentwicklung erwartet der IVD infolge des verstärkten Neubaus einen gemäßigten Verlauf, der sich unterhalb der Inflationsrate bewegen wird. In manchen Städten blieben die Bestands- wie Neubau-Mieten auch statisch, mancherorts sänken sie sogar. Insbesondere im gehobenen Neubausegment in den Mittelstädten werde es weiter auch stärkere Preisrückgänge bei Neuvertragsmieten geben.

Einzelhandelsflächen von Leerstand und sinkenden Mieten betroffen

Nachdem die Büromärkte die beiden Corona-Jahre relativ unbeschadet überstanden haben, prognostiziert der IVD trotz des weiterhin herausfordernden Umfeldes ein vergleichsweise nur leichtes Nachgeben der Büromieten in Höhe von maximal drei bis vier Prozent.

Vermieter von Ladenflächen in den 1-A-Lagen der Großstädte würden sich zunehmend mit der Nachfrage nach kleineren Verkaufsflächen konfrontiert sehen und entsprechende Konzepte anbieten müssen. In den Nebenlagen der kleineren Groß- sowie in den Mittel- und Kleinstädten werde sich die Leerstands-Problematik, die sich bereits vor Corona abgezeichnet hat, im kommenden Jahr weiter verfestigen. (IVD)