Neutralität im Mittelpunkt

Kaufvertrag mit dem Notar besprechen

Käufer sollten flexible Tilgungsmöglichkeiten vereinbaren Foto: Postbank/© Andriy Popov

26.10.2020

Egal ob der Kauf einer Immobilie als Investition oder zur eigenen Nutzung dienen soll, wer hier unbedachte Schritte geht, kann schnell seine wirtschaftliche Existenz gefährden.

Es ist die Pflicht des Notars, beim Immobilienkauf sowohl Käufer als auch Verkäufer auf Risiken hinzuweisen. Beiden Parteien steht er als unabhängiger und unparteiischer Berater zur Seite. Der Notar wacht darüber, dass der Vertrag im vorgesehenen zeitlichen Ablauf vollzogen wird.
 

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Bevor der Notar den Kaufvertrag entwirft, sieht er das Grundbuch ein. Er prüft, ob der Käufer ein lastenfreies Grundstück erwirbt und ob eingetragene Belastungen gegebenenfalls gelöscht werden müssen. Dient die Immobilie als Sicherheit für Kredite, so müssen diese mit dem Kaufpreis abgelöst werden. Nur so kann ein bestehendes Grundpfandrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Der Notar fordert nach Vertragsschluss die entsprechenden Löschungsunterlagen an.

Falls Wege- und Leitungsrechte die Versorgung von Nachbargrundstücken sichern, muss der Käufer diese in der Regel übernehmen. Der Käufer sollte wissen, welchen Umfang die eingetragenen Rechte haben. Wie das Wegerecht im Einzelnen ausgestaltet ist, kann der Notar mit Blick in die Bewilligungskurkunden erfahren.
 

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Im Allgemeinen entwirft der Notar nun zusammen mit dem Verkäufer den Vertrag. Da der Notar als unabhängiger Berater beiden Verkaufsparteien zur Verfügung steht, sollte sich der Immobilienkäufer nicht scheuen, den Vertrag seinerseits entsprechend seinen Wünschen zu gestalten. Erscheinen dem Käufer Passagen unverständlich, sollte er sie umgehend mit dem Notar klären.

Im Kaufvertrag werden fast immer auch die Haftungsansprüche bei Mängeln der Immobilie geregelt. Hier achtet der Notar auf die besonderen Bestimmungen zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Bei einem solchen Verbrauchervertrag kann etwa die Sachmängelhaftung zugunsten des Unternehmers nicht vollständig ausgeschlossen werden. Der Unternehmer haftet immer bei grober Fahrlässigkeit und bei Vorsatz.

Vollständige Unterlagen einsehen

Sind beide Vertragsparteien Verbraucher, so können Gewährleistungsansprüche grundsätzlich ausgeschlossen werden. Allerdings muss der Verkäufer ihm bekannte Mängel bei Vertragsabschluss offen legen.

Beim Abschluss eines Kaufvertrages sollte der Käufer das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen. Hier kann er beispielsweise erfragen, ob Erschließungsmaßnahmen geplant sind. Vom Verkäufer sollte er sich außerdem alle das Grundstück und das Gebäude betreffenden Unterlagen, wie zum Beispiel Baugenehmigung oder Rechnungen über Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude vorlegen lassen.

Falls der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise über ein Kreditinstitut finanziert, ist es ratsam, die Finanzierungsbestätigung vor Beurkundung des Grundstücks bereits in der Tasche zu haben. Als Sicherheit verlangt die Bank in der Regel die Bestellung eines Grundpfandrechts auf dem neuen Grundstück. Da das zu besichernde Darlehen der Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer zugutekommt, wirkt dieser bei der Bestellung der Sicherheit als bisheriger Eigentümer mit. Auch diesen Vorgang überwacht der Notar. Von der finanzierenden Bank lässt er sich bestätigen, dass sie nur gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrages auszahlt.

Gezahlt werden sollte aber immer erst dann, wenn der Notar „grünes Licht“ gibt.

In seiner Funktion als neutraler Berater begleitet der Notar die Vertragsparteien von der ersten Vorsprache bis zum Vollzug des Grundstückskaufvertrages durch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. (Notarkammer Frankfurt a.M)


Immobilienkauf: flexibel bleiben!

Tilgungssatz und Sondertilgungen als wichtige Stellschrauben

Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, geht langfristige Verpflichtungen ein – nicht selten für zwei Jahrzehnte und mehr. In dieser Zeit können sich die Lebensumstände grundlegend ändern. Gut, wenn man dann die monatliche Belastung anpassen kann. Tilgungssatz und Sondertilgungen sind dabei wichtige Stellschrauben.

Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich bei der Finanzierung ihrer vier Wände für ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Dabei zahlen sie konstante Raten, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzen. Da die Zinsen sehr niedrig sind, haben Kunden derzeit mehr Spielraum, einen höheren Anteil zu tilgen. Mindestens zwei, besser drei Prozent Tilgung sollten sich Immobilienkäufer leisten können, so die Ansicht von Experten. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto niedriger ist die Zinsbelastung. Ein Rechenbeispiel: Tilgt man ein Immobiliendarlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent (50.000 Euro Eigenkapital, 15 Jahre Zinsbindung), belaufen sich die Kosten für den Kredit auf rund 80.000 Euro. Die monatliche Rate beträgt 825 Euro im Monat. Tilgt man hingegen mit drei Prozent, reduzieren sich die Kosten für den Kredit auf rund 57.000 Euro, die monatliche Rate erhöht sich allerdings auf 1.075 Euro.

Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung kann man vertraglich festlegen, dass der Kreditnehmer die Möglichkeit erhält, den Tilgungssatz – und damit die Höhe der Monatsraten – während der Zinsbindung mehrfach anzupassen.

Tilgungs-Boost

Meist sind Immobilienkredite mit flexibler Tilgung nicht teurer als Festzinsdarlehen. Auf diese Weise kann der Immobilienkäufer den Tilgungssatz reduzieren, falls er in einen finanziellen Engpass gerät. Oder er kann ihn erhöhen, wenn es seine Einnahmen zulassen. Üblich sei es, einen zwei- bis dreimaligen Wechsel der Tilgungsrate im Rahmen der Zinsbindung zu vereinbaren.

Neben dem Tilgungssatz sind auch Sondertilgungen eine Option, mit der sich Laufzeit und Kosten der Finanzierung beeinflussen lassen. Sie müssen ausdrücklich im Kreditvertrag vereinbart werden. Durch das Recht auf Sondertilgungen darf der Kreditnehmer regelmäßig einen bestimmten Anteil der Kreditsumme – in der Regel jährlich fünf bis zehn Prozent – zusätzlich zur monatlich vereinbarten Tilgung zurückzahlen. Ob Geld aus einer Erbschaft, eine üppige Schenkung oder Bonuszahlungen vom Arbeitgeber: Wer immer wieder höhere Summen über eine Sondertilgung zurückzahlt, spart viel Zeit und Zins – vor allem zu Beginn der Kreditlaufzeit. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Zinsbelastung jeden Monat zugunsten des Tilgungsanteils, sodass Kreditnehmer, die früh tilgen, mehr Zinsen sparen können. (Postbank)